展望未来，国内商业地产将会进入新的发展阶段：遵循商业发展规律、由商业内生动力驱动、可以真正实现商业地产价值的专业化赛道。商业地产的未来，坚定可期。

        总体来看，国内商业地产运作较好的，多数是外资公司。外资公司比内地企业更尊重商业地产发展规律，较少以商业地产服务住宅开发，并且更愿意重资产持有经营，进行长线投资。除此之外，商业地产在国外发展历史更长，因此普遍比内地的公司要更有经验，运作模式也更加成熟。纵观现在北上广深及强二线城市，核心商圈内的优质物业都少不了外资的身影，甚至某种程度上核心商圈就是这些外资塑造的。北京的东方新天地和三里屯、上海的国金中心和恒隆广场、广州的太古汇和天环广场、成都太古里和IFS、杭州来福士、重庆来福士……内地最有标志性最赚钱的商业物业，有很大比例都属于外资。
        比较之下，内资开发商走上商业地产发展之路，往往是偶然和被动的。内地的房地产开发商，在房地产市场发展的最初，卖住宅卖商铺就可以过的很好，直到有一天，住宅用地没那么好拿了，都得搭配商业用地一起，如果继续像以前一样不做商业，那么连做住宅的机会都大大减少了，于是开发商们不得不硬着头皮开始做商业，但是这种模式下的商业开发是服务于住宅销售的，这和外资商业地产开发商主动选择做商业是完全不同的。
 
       之所以有主动被动之分，其根源还是因为商业地产沉淀了巨额资金，如果缺少商业地产价值变现的渠道，就会影响企业的资金周转率，进而影响投资回报。而国内商业地产缺少的正是价值变现的渠道，因此造成了国内发展商不愿意做商业地产的局面。
        过去20年房地产市场经历了高速增长，在一个快速扩张的市场中，高周转路线获得的投资回报是最丰厚的。以一个投资16亿的购物中心为例，经营五年后其市场估值达到35亿元，是投资成本的2.18倍,称得上表现优异。但若当年将这16亿投入住宅开发，5年期间滚动开发，销售额过百亿根本不是问题。两相比较，发展商自然没有兴趣投资商业物业。
        尽管如此，国内的商业地产在过去的20年仍然获得了高速增长，但这只是住宅开发高速扩张带来的附属效应，当然也得益于经济高速增长和与之伴随而生的消费快速增长。由于这种增长并不是基于商业地产内生的发展动力，因此虽然规模很可观，但是发展效率却有限。随着经济进入下行周期，房住不炒，房地产市场进入调整期，再加上疫情的影响，商业地产也要告别粗放式的发展，转而追求发展效益，否则将会在这一轮的调整周期中被淘汰。
在新的房地产市场周期中，商业地产将会呈现两极化的发展。这种两极化具体表现在企业和项目两个层面。
 
        从项目层面来看，优质商业物业的价值将会越来越高，他们将会成为企业的压舱石、稳定器，为企业带来充沛的现金流，更有利于企业融资。而表现不太好的商业物业，其价值会越来越低，两者的差异会越来越大。

        从企业层面来看，未来的竞争主要在那些实力雄厚经验丰富的企业之间展开，在过去20年的快速发展中仍然没有建立商业地产经验与优势的，很快就会退出市场竞争。
过去20年的高速发展还积累了大量的人才，如今也将面临大浪淘沙的更迭，人才的结构将会从过去的重开发转向重运营重投资。
       展望未来，国内商业地产将会进入新的发展阶段：遵循商业发展规律、由商业内生动力驱动、可以真正实现商业地产价值的专业化赛道。商业地产的未来，坚定可期。(转载搜狐号@飚马商业地产）